Se arrienda sueño de la casa propia
Un fenómeno que atrae la atención es la movilidad residencial. Si antes el sueño de toda familia era aspirar a la casa propia, hoy miles de familias optan por habitar distintas viviendas para cada etapa de la vida. Esta dinámica se evidencia en el desarrollo explosivo de vivienda en altura para la renta, las viviendas sociales irregularmente puestas en arriendo el 2018 y la advertencia del Banco Central ante el aumento del endeudamiento para comprar departamentos como inversión. ¿A qué se debe este fenómeno?
El sector inmobiliario vende unas 35.000 unidades al año en la RM, a las que se suma algo del Fondo Solidario DS49. Al mismo tiempo, habría permisos de edificación no ejecutados para 52 mil hogares, 46 mil de ellos departamentos, y solo 6 mil casas. Esta cantidad de permisos no iniciados suena a anomalía. Siempre hay un nivel de rezago, y un porcentaje que no llega a ejecutarse, pero la cifra equivaldría a más de un año en ventas.
En este sentido, si bien se vislumbra oferta para los próximos años, el factor crítico será el valor de esas viviendas, ya que cada vez hay menos terrenos con condiciones aptas para densificar y los permisos están tomando cada vez más tiempo. Hoy un permiso aprobado, y de acuerdo al Plan Regulador Comunal, carece de la certeza jurídica tradicional. Esto afecta a los desarrolladores más pequeños en su acceso a financiamiento bancario y, por lo tanto, a la viabilidad de realizar estos proyectos. Lo anterior deriva en un alza de precios de venta final de la vivienda, del orden de un 100% real en la última década, fundado en una importante alza de costos. Lo que hace posible en muchos casos que, -desarrollado ya el proyecto-, los números sencillamente “no den”. Además, la base de compradores se está estrechando, por efecto de que la tasa de crecimiento del precio de la vivienda más que duplica la del ingreso de los hogares.
Esto confirma que las personas están demandando arrendar antes que poseer departamentos en zonas centrales, por sobre viviendas aisladas en la periferia, y en parte tiene que ver con los costos de transporte así como aprovechar mejor las oportunidades y equipamiento de áreas centrales. Otra señal importante es que la oferta de departamentos se está desplazando de comunas centrales a comunas peri-céntrales como Peñalolén y La Florida, no solo porque han mejorado la accesibilidad y servicios en ellas, sino también por la escasez de suelos en comunas centrales que tienen congelados o en revisión sus planos reguladores.
En este sentido hay que aplaudir las señales que ha dado el Minvu al promover la Ley de Integración Urbana e incentivar la densificación equilibrada en zonas bien equipadas, reservando un porcentaje de esas viviendas para familias de bajos ingresos, así como la posibilidad que municipios e inmobiliarias accedan a desarrollar proyectos en densidad como concesiones para departamentos con subsidio al arriendo en terrenos fiscales bien ubicados en la ciudad. Todo indica que la casa propia ya no es el sueño de los nuevos chilenos, más importa acceder a las oportunidades que la ciudad ofrece antes que poseer un bien inmueble.
