Crédito hipotecario: ¿comprar o arrendar?
Enfrentados a la necesidad de contar con una vivienda o locación inevitablemente debemos responder a las siguientes preguntas: ¿Comprar o arrendar? y en el caso de comprar ¿Cuál es el mejor crédito hipotecario?
Cuando se arrienda una propiedad, se está adquiriendo el goce y uso de un bien, por un periodo de tiempo determinado, a cambio de una renta, que es el «valor del arriendo» o también llamado comúnmente «canon del arriendo»
Opción compra
La otra opción es comprar la propiedad. En este caso lo más probable, es que debamos recurrir a un crédito hipotecario.
Un crédito hipotecario es un préstamo de largo plazo otorgado por un banco o institución financiera, cuya finalidad es la adquisición construcción, ampliación o reparación de inmuebles.
También es crédito hipotecario el que tiene por objetivo refinanciar créditos hipotecarios preexistentes o el que se destina para libre disponibilidad en la medida que se garantice con una hipoteca. Lo que caracteriza al crédito hipotecario es que el propio inmueble es la garantía del crédito (o hipoteca).
En los casos que el crédito hipotecario tenga por objetivo la adquisición de un inmueble, al momento de la compra, el comprador deberá efectuar un pago parcial del precio del inmueble al vendedor «pie» generalmente equivalente al 10% del precio total del bien raíz, y el saldo del precio, se cubre con el crédito hipotecario que otorga el banco, y que será pagado periódicamente por el comprador en el número de cuotas o dividendos mensuales que haya acordado con el banco.
En cada dividendo se incluye una parte de los intereses del crédito, y una parte del capital que se amortiza con cada cuota o dividendo pagado. También se incluyen las primas de los seguros contratados con el mismo banco, tanto los obligatorios como el de incendio y desgravamen, así como los voluntarios que el cliente decida contratar adicionalmente.
Se debe tener presente que en el otorgamiento del crédito hipotecario, se deben considerar otros gastos tales como los gastos operacionales: tasación de la propiedad estudios de título, gastos notariales, costo de la escritura, impuesto al mutuo, inscripción en el conservador de bienes raíces.
LAS PRINCIPALES VENTAJAS DE COMPRAR SON:
•Es una inversión que ingresa al patrimonio del adquirente.
•La posibilidad de hacer las remodelaciones deseadas sin depender de terceros.
•La tranquilidad de no depender de un tercero para la permanencia en la propiedad.
LAS PRINCIPALES DESVENTAJAS DE COMPRAR SON:
•Se debe contar con los recursos necesarios para pagar el pie del precio del inmueble.
•En el proceso de la compra y otorgamiento del crédito se deben considerar otros costos que deben ser financiados, directamente o como parte de crédito.
•Implica un compromiso de largo plazo con la entidad financiera, limitando la posibilidad de disponer libremente de inmueble.
•El proceso de compra de un inmueble es muchísimo más largo y engorroso que el de arrendar una propiedad.
Opción arriendo
En general en el mercado del arrendamiento existe una amplia disponibilidad de inmuebles, en distintos barrios, de distintos tamaños y ciertamente con diferente valor de arriendo.
LAS PRINCIPALES VENTAJAS DE ARRENDAR SON:
•No es necesario disponer de ahorros, basta con contar con los recursos necesarios para el depósito inicial.
•No se pagan impuestos, que sí se pagan en el proceso de compra.
•La mantención en general será de cargo del dueño.
•Es una opción que permite más flexibilidad, cuando uno desee cambiar de vivienda o barrio.
•El proceso de arrendar es muchísimo más corto y requiere de menos trámites que el proceso de comprar.
LAS PRINCIPALES DESVENTAJAS DE ARRENDAR SON:
•Existe la posibilidad de que el dueño no renueve el contrato, obligando a la búsqueda de un nuevo inmueble.
•No es posible hacer remodelaciones, debido a que es muy probable que el dueño no desee financiarlas.
•El hecho que arrendar es un gasto y no una inversión.
La clave es cotizar
Existe una gran cantidad de instituciones financieras que ofrecen créditos hipotecarios, por lo tanto es muy importante el cotizar distintas opciones.
En el proceso de selección del mejor crédito, las instituciones promocionan distintas tasas de interés que muchas veces no son las relevantes para la toma de decisiones.
Para efectos de poder comparar distintas alternativas de crédito, la ley del Sernac Financiero introduce el concepto de CAE (Carga Anual Equivalente), que es útil para comparar créditos de mismo monto y mismo plazo. Siempre será mejor el crédito que presente la CAE más baja.
La CAE es una tasa que representa el costo anual del crédito, tomando en consideración todos los costos del crédito, por lo tanto permite la comparación de créditos ofrecidos por distintas empresas financieras y seleccionar las mejores condiciones de otorgamiento.
También es útil revisar el costo total del crédito hipotecario, que es el monto total que debe pagar el cliente, y que corresponde a la suma de todos los pagos periódicos definidos como dividendo en función del plazo acordado.
Conclusión
En definitiva, no existe una respuesta única a la pregunta ¿comprar o arrendar? La respuesta a esta pregunta dependerá de:
*La disponibilidad de ahorros.
•Posibilidad de acceso a crédito.
•El horizonte temporal de la decisión.
*Las preferencias individuales del cliente Sin embargo, en relación a la pregunta: ¿Cuál es el mejor crédito hipotecario?, la respuesta estará dada por la entidad financiera que presente la CAE y el costo total más bajo.